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Kategori: Contabilidad
arrendamiento con opción de compra (no leasing) - Contabilidad
Pregunta
Mi empresa ha firmado un contrato de arrendamiento de una nave industrial con una opción de compra con las siguientes condiciones:



-Duración del contrato: Dos Años

-Precio del contrato: 14.400 Euros (pagaderos en 24 mensualidades de 600 Euros)

-Precio de la opción de Compra: 600 Euros que se han pagado en la firma del contrato.

-Precio de la compra-venta estipulado, si se hace efectiva la opción de compra, 123.207 Euros. de las cuales se restarán lo pagado por el arrendamiento y por la opción de compra, es decir que se habrá que pagar la cantidad de 108.207.-Pts.



Mis Preguntas son:



1.-Como se contabilizará la opción de compra ¿Se contabilizará como un inmovilizado inmaterial?



2.-El arrendamiento ¿Se contabilizará en la cuenta 621 como alquileres?



3.-Cuando se haga efectiva la opción de compra, si se hace y se contabiliza como inmovilizado material ¿Cual será el precio de adquisición, lo pagado en ese momento, o lo que estipula como precio de compra-venta?



Resumen de la respuesta
La contabilización depende del verdadero sustrato económico de la operación, es decir, si no existen dudas razonables de que se ejercitará, llegado el momento, la opción de compra, se contabilizará como un leasing (no parece desprenderse esto del enunciado).



Si simplemente se ha pagado una cantidad de dinero por tener la opción a comprar ese bien, es decir, no se sabe si se adquirirá se contabilizará como un alquiler las cuotas a pagar por el arrendamiento, como un inmovilizado inmaterial (la cantidad pagada por tener la opción a comprar) y si al final se compra el bien, se contabilizará como precio de adquisición del mismo los pagos pendientes y el precio pagado por el derecho a poder comprar el bien (traspasando el saldo del inmovilizado inmaterial a material). No se podrán activar los pagos en conceptos de alquiler, puesto que eso fue el precio que se pago por utilizar dicho bien (estaba en funcionamiento) en un período determinado. Muchas gracias por la respuesta. Es más o menos lo que pensaba, pero me surgen nuevas dudas:



1.- La opción de compra que contabilizo como inmovilizado inmaterial ¿no se tiene que amortizar, verdad?



2.- Si la operación de compra-venta se realiza con IVA ¿Cual sera la base Imponible? Esto lo digo por que el art.78. tres de la ley de l'IVA dice que no tiene la consideración de descuento, las minoraciones del precio que constituyan remuneración de otras operaciónes efectuadas por el destinatario de la operación o por un tercero en su nombre, y por lo tanto forman parte de la Base Imponible. Si se aplica este artículo ¿Tendría que pagar el IVA por el total del precio estipulado en la operación? ¿Cual sería el asiento a practicar por la compra-venta? En primer lugar, generalmente nadie amortiza ese derecho, aunque si analizamos detalladamente la operación se podrá deducir que si ese derecho se puede ejecutar en cualquier momento durante la duración del contrato (parecido a una opción americana), se podría ir amortizando linealmente.



Por otra parte, si sólo se puede ejecutar al final, no se amortizaría durante el período de vigencia del contrato.



Por último, en los casos en los que en la factura de compra-venta conste como único precio la cantidad adeudada (no existe ningún tipo de descuento), se devengaría el IVA sobre esa cantidad.

[ Editado por gerloes En Fecha _MONTHDATETIME ] Perdona que insista en el tema, pero la respuesta que me has dado sobre la base imponible del I.V.A. parece que está en contradicción con las consultas a la Dirección General de Tributos nº 1391-97; 0822-98;1843-01. (Seguramente sería más bien una pregunta para el foro de fiscal) Yo no veo dónde está la contradicción, aparte de cuestiones de matiz (no se puede comparar una escueta respuesta en un foro, con una respuesta de la DGT que ocupe dos páginas).

Cuando se ejerza la opción de compra, la base imponible estará constituida por la contraprestación de esta operación.

En mi opinión es irrelevante el procedimiento de cálculo. O sea que es igual decir que la contraprestación asciende a 100.000 €, que decir que será de 150.000 € y descontar lo pagado anteriormente que asciende a 50.000 €. Estoy de acuerdo que contablemente, la forma de calcular la contraprestación es igual de una forma que de otra. El problema creo que es fiscal, ya que en el contrato se estipula un precio de la compra-venta, de la cual se restará el precio pagado por alquileres y por la opción de compra y según éstas consultas a la D.G.T., creo yo que no se podrán restar de la Base Imponible. Aunque el problema se de matiz, creo que tiene consecuencias bastante importantes, sobre todo para el arrendador-vendedor. Lo expuesto en los foros está claro que son opiniones de los usuarios de los mismos, que pueden estar sujetas a cualquier tipo de error. Lo comentado con respecto al IVA, que sería más apropiado para el foro de fiscal, creo que dado el interés que ha suscitado requiere una mayor explicación de la respuesta.



En primer lugar sí que es cierto que si en el precio de ejercicio de la opción existen descuentos como consecuencia de los anteriores pagos por arrendamiento, éstos también formarán parte de la Base Imponible del IVA. Esto se recoge en la contestación a la Consulta 1843-01:



(...)

En general el artículo 78.Uno dispone que “la base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas”. En particular, el artículo 78.Tres.1º señala que no se incluirán en la base imponible “los descuentos y bonificaciones que se justifiquen por cualquier medio de prueba admitido en derecho y que se concedan previa o simultáneamente al momento en que la operación se realice y en función de ella”, añadiéndose a continuación que “lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando las minoraciones de precio constituyan remuneraciones de otras operaciones”. En consecuencia, no cabe aplicar como minoración de la base de la opción de “entrega de bienes” lo satisfecho por otras operaciones anteriores de prestaciones de servicios como consecuencia del arrendamiento del bien inmueble o la concesión de una opción de compra sobre el mismo.



Pero si en el precio de ejercicio de la opción NO EXISTIERA NINGÚN DESCUENTO O BONIFICACIÓN como consecuencia de los anteriores pagos por el alquiler, la base imponible sería el precio de ejercicio, puesto que se considera que ese es el precio en condiciones normales de mercado, puesto que no ha existido ninguna minoración por la operación anterior. Esto se encuentra en la respuesta a la Consulta 1391-97:



(...)

En cuanto al importe de la base imponible, el artículo 78, apartado uno, de la Ley del Impuesto dispone que la base imponible estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo, procedentes del destinatario o de terceras personas. Por consiguiente, el importe de la base imponible correspondiente al arrendamiento y a la constitución de la opción de compra estará constituido por la contraprestación total acordada con el arrendatario para cada operación. En cuanto al ejercicio de la opción de compra, la base estará formada por la contraprestación total acordada para su ejercicio, con exclusión de las cantidades satisfechas en concepto de arrendamiento y de prima por la constitución de la opción de compra, en cuanto que constituyen la retribución de operaciones diferentes a la compraventa.





Por tanto, en las situaciones en las que se pueda presumir que el precio de ejercicio de la opción se fija independientemente de los anteriores pagos por alquiler, esto se puede predicar razonablemente cuando el precio de la opción es muy alto en comparación con las cuotas de alquiler y es similar al valor de mercado del bien objeto de compra-venta, la base imponible estará formada por la cantidad a satisfacer por el ejercicio de la opción.



Bien, tenemos un contrato de ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO de dos años con una opción de compra. Las opciones de compra a veces son transmisibles y a veces no; en este caso no lo sabemos aunque es importante. Lo que está claro a efectos fiscales es que el arrendamiento de local de negocio devenga IVA al 16 % y además lleva retención; suponemos que mes a mes este se ha ido repercutiendo y trimestre a trimestre liquidando. El principio \"NON BIS IN IDEM\" (No dos en uno) implicaría en este caso que no debemos volver a repercutir IVA sobre las cantidades que ya han devengado el impuesto por otro concepto (v.g.: los alquileres). Me parece que ya me ha quedada claro. Muchas gracias por todas las respuestas. Ese no es el criterio contenido en el art. 78.3 ni en las respuestas emitidas por la D.G.T.



Es importante ver que lo que se pretende con el tratamiento promulgado por la D.G.T. y contenido en la L.I.V.A. no es mas que una claúsula antiabuso con el objeto de que lo que realmente es una compraventa con pago aplazado no se instrumente como un arrendamiento con opción de compra por la ventaja de devengo del IVA que se derivaría de esta segunda operación, por ello se incluye el párrafo \"...no tiene la consideración de descuento, las minoraciones del precio que constituyan remuneración de otras operaciónes efectuadas por el destinatario de la operación o por un tercero en su nombre.\" y por lo tanto forman parte de la Base Imponible.

[ Editado por gerloes En Fecha _MONTHDATETIME ]
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